Capítulo 11. A Venda na Planta e a Proteção do Adquirente: Lei do Distrato, Súmulas e Teses do STJ

Síntese: a Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”) criou o quadro-resumo obrigatório dos contratos, disciplinou o desfazimento da compra (retenção de até 25% do pago — ou até 50% com patrimônio de afetação) e consolidou a tolerância de 180 dias de atraso na entrega. O STJ completa o mapa com súmulas e teses vinculantes que todo incorporador precisa conhecer antes de redigir o contrato.

Aviso: este capítulo descreve o regime legal em vigor de forma geral e educacional — não é parecer jurídico sobre nenhum contrato específico. A redação de cláusulas contratuais reais deve sempre passar por advogado habilitado.

Vender na planta é vender um contrato. E o contrato imobiliário brasileiro é hoje um dos mais regulados do direito privado — pela Lei 4.591/64, pelo Código de Defesa do Consumidor e, desde 2018, pela Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 35-A na Lei de Incorporações.

O quadro-resumo obrigatório (art. 35-A da Lei 4.591/64)

Todo contrato de compra de unidade em incorporação deve trazer, em destaque, um quadro-resumo com, entre outros: preço total; valor de entrada e forma de pagamento; valor e destaque da corretagem; índice de correção; consequências do inadimplemento e do distrato; prazo de entrega e tolerância; e informação sobre a existência (ou não) de patrimônio de afetação. A ausência de itens obrigatórios pode ensejar aditamento e até rescisão por justa causa do adquirente, se não sanada.

O distrato disciplinado

Se o adquirente desfaz o negócio (desistência/inadimplência), a lei autoriza o incorporador a reter:

• a integralidade da comissão de corretagem;
• cláusula penal de até 25% dos valores pagos; ou até 50%, se a incorporação estiver submetida a patrimônio de afetação;
• além de quantias por fruição do imóvel (se houve ocupação), impostos, cotas condominiais e demais verbas previstas em lei.

A devolução do saldo segue os prazos legais (em regra, parcela única após prazo definido; na incorporação afetada, após o habite-se, conforme o desenho legal). Este é mais um motivo econômico direto para afetar a incorporação.

O atraso de obra disciplinado

A lei consolidou a validade da cláusula de tolerância de até 180 dias de atraso na entrega, sem ônus. Ultrapassado o prazo, o adquirente pode resolver o contrato com devolução integral e multa, ou manter o contrato e receber indenização por mês de atraso, nos termos legais.

O mapa jurisprudencial mínimo do incorporador

Jurisprudência consolidada não é opinião — é regra prática de redação contratual:

• Súmula 308/STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Tradução: o banco do incorporador não leva a casa do comprador adimplente.
• Súmula 543/STJ: na resolução do contrato por culpa exclusiva do incorporador, a devolução das parcelas pagas deve ser imediata e integral; se a culpa é do comprador, admite-se retenção parcial (hoje quantificada pela Lei 13.786/2018).
• Tema repetitivo 938/STJ: é válida a cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor — por isso a corretagem aparece obrigatoriamente no quadro-resumo.
• Tema repetitivo 971/STJ: a cláusula penal prevista só contra o adquirente inverte-se em favor dele quando o inadimplemento é do incorporador (atraso de obra) — simetria contratual imposta judicialmente.

A leitura estratégica

O incorporador amador enxerga essas regras como amarras. O profissional as enxerga como especificação técnica do produto jurídico que ele vende: um contrato equilibrado, com quadro-resumo transparente, afetação averbada e tolerância honesta reduz drasticamente o risco de litígio — e litígio, em incorporação, é custo, atraso e dano de marca. Contrato claro é margem protegida.