Capítulo 27. A Reforma Tributária (CBS/IBS) e o Novo Ambiente Fiscal da Incorporação

Síntese: a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 substituem PIS, COFINS, ICMS e ISS por dois tributos sobre valor agregado — CBS (federal) e IBS (estados/municípios) —, com regime específico para operações imobiliárias: alíquotas reduzidas, redutores sociais para imóveis residenciais novos e lotes, e regras de transição para incorporações em andamento. Quem incorpora precisa planejar cada projeto novo já no mapa da transição (2026-2033).

A maior mudança tributária do Brasil em décadas alcança em cheio o setor imobiliário. O desenho aprovado:

O novo sistema em uma página

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços — federal) substitui PIS e COFINS.
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços — estadual/municipal) substitui ICMS e ISS.
• Ambos são IVAs: não cumulativos, cobrados “por fora”, com crédito amplo — o que muda a lógica de cadeias de custo como a construção.
• Transição longa: fase de testes a partir de 2026 e convivência dos sistemas até a extinção completa dos tributos antigos em 2033 — anos em que o incorporador operará projetos sob regimes diferentes simultaneamente.

O regime específico das operações imobiliárias

A LC nº 214/2025 reconheceu que imóvel não é mercadoria comum e criou um regime próprio, cujos traços centrais são:

• Redução de alíquota: 50% na alíquota-padrão do IVA (CBS/IBS) para venda de imóvel — carga estimada de ~14% — e 70% para locação — carga estimada de ~8,4%. Já definidos em lei (LC nº 214/2025).
• Redutor social: abatimento de R$ 100.000 da base de cálculo na venda de imóvel residencial novo e de R$ 30.000 no lote residencial, protegendo o produto popular e médio.
• Redutor de ajuste para refletir custos já tributados (como o terreno).
• Regras de transição para incorporações em andamento, inclusive tratamento específico para projetos submetidos ao RET — preservando a segurança jurídica de quem estruturou sob a lei anterior.

Aviso de precisão: os valores centrais acima (redução de alíquota e redutor social) já estão consolidados em lei (LC nº 214/2025) — o que ainda pode mudar é a regulamentação operacional (atos do Comitê Gestor do IBS e da RFB), não esses valores-base. Ainda assim, simule sempre com o contador tributarista antes de fechar o EVTE: a aplicação caso a caso (rateio entre condôminos de SCP, por exemplo) depende de regulamentação complementar — e a escolha do ano de registro e da opção pelo RET continua sendo decisão estratégica de calendário.

O que fazer desde já

1. Projetos prontos para registrar: avalie antecipar memorial + afetação + opção RET para ancorar o regime conhecido.
2. EVTE com dupla trilha fiscal para qualquer projeto cujo ciclo de receita atravesse a transição.
3. Fornecedores e créditos: no mundo IVA, a formalidade do fornecedor vira crédito tributário seu — a cadeia informal de suprimentos ficará cara. Antecipe a migração para fornecedores emissores regulares.
4. Acompanhe a regulamentação (atos do Comitê Gestor do IBS e da RFB) — este capítulo será o mais atualizado das próximas edições deste livro.