Capítulo 4. Do BNH ao SFI e o Caso Encol: a Evolução do Financiamento e a Lei nº 10.931/2004

Síntese: o financiamento habitacional brasileiro passou por três eras — SFH/BNH (1964-1986), a travessia inflacionária, e o SFI com alienação fiduciária (1997 em diante). O colapso da Encol, no fim dos anos 1990, deixou milhares de famílias sem casa e sem dinheiro — e forçou a criação do Patrimônio de Afetação e do RET pela Lei nº 10.931/2004.

A era SFH/BNH

No mesmo ano da Lei de Incorporações, a Lei nº 4.380/1964 criou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Banco Nacional da Habitação (BNH), financiados pela poupança (SBPE) e depois pelo FGTS. Pela primeira vez o Brasil teve crédito habitacional em escala. O modelo, porém, era estatal e centralizado — e sucumbiu à hiperinflação dos anos 1980. O BNH foi extinto em 1986, e suas funções absorvidas pela Caixa Econômica Federal.

A travessia e o SFI

A redemocratização e o Plano Real reorganizaram o crédito. A Lei nº 9.514/1997 criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e introduziu o instituto que destravou o crédito privado no Brasil: a alienação fiduciária de bem imóvel. Em vez de hipoteca — cuja execução judicial levava anos —, o credor passou a ter a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação, com execução extrajudicial célere. O risco do credor caiu; o crédito se expandiu; os juros do financiamento imobiliário se descolaram para baixo.

O caso Encol: a lição mais cara da história do setor

No fim dos anos 1990, a Encol — então uma das maiores construtoras do país — entrou em colapso e teve a falência decretada em 1999, deixando centenas de obras inacabadas e dezenas de milhares de famílias que haviam pago por apartamentos que nunca receberam. O dinheiro dos compradores de um empreendimento havia sido usado para tapar buracos de outros; quando a fonte secou, tudo parou de uma vez.

O caso expôs a fragilidade que restava no sistema: o caixa único. A Lei 4.591/64 garantia o registro prévio, mas não garantia que o dinheiro pago pelos adquirentes ficasse vinculado àquela obra.

A resposta: Lei nº 10.931/2004

A resposta legislativa veio em 2004 e mudou a incorporação para sempre:

• Patrimônio de Afetação (arts. 31-A a 31-F, incorporados à Lei 4.591/64): o terreno, as acessões e as receitas de cada incorporação podem ser segregados do patrimônio geral do incorporador, tornando-se incomunicáveis com outras dívidas. É a resposta direta ao caixa único da Encol — o assunto do Capítulo 8.
• RET — Regime Especial de Tributação (arts. 1º a 11 da Lei 10.931/2004): tributação federal unificada e reduzida para incorporações afetadas — o assunto do Capítulo 13.
• Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) e Letra de Crédito Imobiliário (LCI): títulos que conectaram o crédito imobiliário ao mercado de capitais.

A arquitetura atual da incorporação brasileira — considerada uma das mais completas do mundo em proteção ao adquirente — é o produto dessas camadas históricas: 1964 (registro prévio), 1997 (alienação fiduciária), 2004 (afetação e RET), 2018 (Lei do Distrato) e 2022-2025 (registro eletrônico e reforma tributária), que veremos adiante.