Capítulo 13. RET — Regime Especial de Tributação: Como Constituir, Passo a Passo, e Pagar 4%

Síntese: o RET (Lei nº 10.931/2004, arts. 1º a 11) unifica IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em 4% da receita mensal recebida da incorporação afetada. Constitui-se em três atos: afetar a incorporação no Registro de Imóveis, inscrever a incorporação no CNPJ e formalizar a opção na Receita Federal. O pagamento é definitivo e a escrituração, segregada.

O Regime Especial de Tributação é o maior incentivo fiscal permanente da incorporação brasileira. Em vez de apurar IRPJ, CSLL, PIS e COFINS pelos regimes ordinários (lucro presumido ou real — carga típica na faixa de 5,93% a 6,73% da receita no presumido, conforme a composição), o incorporador paga 4% da receita mensal efetivamente recebida, em caráter definitivo.

A composição dos 4% (art. 4º da Lei 10.931/2004, redação da Lei 12.844/2013)

Aviso de precisão (importante): a tabela acima reflete a redação histórica consolidada pela Lei 12.844/2013. A Lei Complementar nº 224/2025, já em vigor, reduz incentivos fiscais federais em geral e — segundo boa parte da doutrina tributarista do setor — pode alcançar o RET das incorporações comuns, elevando a alíquota total (patamares discutidos na praça vão a 4,4% a partir de 2026). Há controvérsia jurídica ativa sobre se essa majoração se aplica validamente ao RET imobiliário; o RET do programa habitacional popular (1%) está expressamente protegido. Não estruture o preço de nenhum projeto novo com base só nesta tabela — confirme a alíquota vigente com seu contador tributarista antes de fechar o EVTE.

Existe ainda o RET com alíquota reduzida para empreendimentos de interesse social enquadrados nos programas habitacionais federais (patamar de 1%, nos termos e limites da legislação específica) — fora do escopo do alto padrão, mas relevante para quem diversifica.

Requisitos de elegibilidade

1. Incorporação registrada (Memorial arquivado no CRI — Capítulo 7).
2. Patrimônio de afetação constituído e averbado na matrícula (Capítulo 8).
3. Inscrição da incorporação no CNPJ, vinculada ao CNPJ da incorporadora/SPE (cada incorporação afetada recebe inscrição própria para fins de RET).
4. Opção formalizada perante a Receita Federal do Brasil, pelo termo de opção, na forma da Instrução Normativa vigente (historicamente a IN RFB nº 1.435/2013; verifique a IN atual no site da RFB, pois a regulamentação foi objeto de consolidações posteriores).

Passo a passo operacional

1. Registre o Memorial de Incorporação (a incorporação precisa existir juridicamente).
2. Lavre e averbe o termo de afetação na matrícula do imóvel no CRI.
3. Solicite a inscrição da incorporação afetada no CNPJ (evento próprio no Coletor Nacional), vinculando-a à SPE.
4. Transmita o termo de opção pelo RET à RFB pelo canal eletrônico vigente (processo digital no e-CAC).
5. A partir do mês da opção, recolha mensalmente 4% das receitas recebidas da incorporação, em DARF próprio com o código da incorporação afetada, até o vencimento legal.
6. Mantenha escrituração contábil segregada por incorporação, e cumpra as obrigações acessórias (DCTF/ECF e demais) com a receita do RET destacada.

As cinco regras de ouro do RET

1. Regime de caixa: tributa-se a receita recebida no mês — não a contratada. Distratos e inadimplência não geram imposto sobre dinheiro que não entrou.
2. Pagamento definitivo: os 4% não geram restituição nem compensação com outros tributos da empresa — planeje o preço com isso em mente.
3. A opção não retroage: receitas recebidas antes da opção seguem o regime então vigente. Por isso, afetar e optar antes do lançamento comercial é o timing ideal.
4. RET acompanha a incorporação, não a empresa: a SPE pode ter uma incorporação no RET e (idealmente não, mas juridicamente sim) outras receitas fora dele — mais um motivo para uma SPE por obra.
5. O RET vive até a conclusão: aplica-se às receitas da incorporação até a quitação/entrega das unidades, nos termos da lei; receitas posteriores estranhas ao projeto ficam fora.

O RET no fluxo do empreendimento residencial

No condomínio de casas de alto padrão, com VGV concentrado em poucas unidades de alto valor, o RET tem efeito dramático na margem: cada ponto percentual de tributo economizado sobre um VGV de, por exemplo, R$ 20 milhões é dinheiro direto no resultado. A sequência vencedora — e a que praticamos — é: SPE → Memorial → Afetação → CNPJ da incorporação → Opção RET → Lançamento.