PARTE II — FUNDAMENTOS JURÍDICOS DA INCORPORAÇÃO RESIDENCIAL

Capítulo 7. O Memorial de Incorporação Passo a Passo: o Art. 32 Decifrado

Destaques

Três regras de prazo que todo incorporador precisa saber de cor
O memorial como ferramenta de venda
o Memorial de Incorporação é o dossiê completo do empreendimento, arquivado no Cartório de Registro de Imóveis antes de qualquer venda.

Síntese: o Memorial de Incorporação é o dossiê completo do empreendimento, arquivado no Cartório de Registro de Imóveis antes de qualquer venda. O art. 32 da Lei 4.591/64 lista os documentos obrigatórios; sem o registro (que vale 180 dias, renováveis), negociar unidades é ilegal.

O coração jurídico da incorporação é o Memorial de Incorporação — o conjunto documental que materializa, perante o registro público, tudo o que o incorporador promete. A tabela abaixo organiza os principais documentos exigidos pelo art. 32, com sua função estratégica no empreendimento residencial:

Alínea (art. 32)	Documento	Função estratégica
a)	Título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda ou permuta, registrado	Prova o poder jurídico de dispor do imóvel
b)	Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto, de ações cíveis e criminais e de ônus reais sobre o terreno e seus alienantes	Radiografia de riscos: dívidas e litígios que poderiam alcançar o empreendimento
c)	Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos (a “certidão vintenária”)	Rastreia a legitimidade da cadeia dominial, neutralizando risco de contestação futura
d)	Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes	Garante que o produto vendido cumpre o Plano Diretor, recuos e gabaritos
e)	Cálculo das áreas das edificações, com discriminação da área global, das áreas das unidades e das áreas comuns	Base matemática do que cada comprador adquire
f)	Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando exigível	Evita sucessão de passivo previdenciário
g)	Memorial descritivo das especificações da obra	Define contratualmente o padrão de acabamento — a “promessa técnica”
h)	Avaliação do custo global da obra, conforme os critérios da ABNT (quadros da NBR 12.721), com o custo por unidade	Transparência de custo e base do rateio em regime de construção
i)	Discriminação das frações ideais de terreno vinculadas a cada unidade	O DNA condominial de cada casa
j)	Minuta da futura Convenção de Condomínio	Regras de convivência, padrão estético e governança desde o projeto
l)	Declaração sobre a parcela do preço de que trata o art. 39, II	Detalha a parcela do preço correspondente ao terreno e à construção, quando o adquirente contrata a construção diretamente
n)	Declaração expressa do prazo de carência (art. 34)	Janela legal de desistência do incorporador
p)	Declaração do número de vagas de garagem e locais de guarda de veículos	Previne o litígio mais comum dos condomínios

Nota técnica: a numeração das alíneas segue a redação da lei (que salta e não é sequencial na tipografia original — não existe alínea “k”, por exemplo) e pode receber exigências complementares do oficial registrador local. Atenção: a alínea “m” (certidão do instrumento de mandato do art. 31, §1º) e a antiga alínea “o” (atestado de idoneidade financeira) têm redação alterada/revogada por leis posteriores — a exigência de atestado de idoneidade financeira não é mais item obrigatório do art. 32 na redação vigente. Trate a tabela como mapa, não como substituto da leitura do art. 32 vigente e da qualificação do cartório da sua comarca.

Três regras de prazo que todo incorporador precisa saber de cor

Validade do registro — 180 dias (art. 33). O registro da incorporação vale 180 dias; vencido o prazo sem o início das vendas, é preciso revalidá-lo com documentação atualizada.
Prazo de carência (art. 34). O incorporador pode fixar prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir da incorporação (por exemplo, se as vendas não atingirem o mínimo viável). A carência deve constar do registro e dos contratos, e a desistência deve ser formalizada no cartório e comunicada aos adquirentes, com devolução integral do que houver sido pago.
Averbação da conclusão. Concluída a obra e obtido o habite-se, averba-se a construção e individualizam-se as matrículas das unidades — o fim da vida do memorial e o nascimento registral de cada casa (Capítulo 25).

O memorial como ferramenta de venda

Um erro comum é tratar o memorial como burocracia. No alto padrão, ele é argumento comercial: o incorporador que entrega ao cliente (e ao advogado do cliente) a certidão do memorial registrado, com afetação averbada e quadros da NBR 12.721, vende segurança de forma verificável — algo que nenhum concorrente informal consegue imitar.

Perguntas frequentes sobre este capítulo

Por quanto tempo vale o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis?

O registro da incorporação, previsto no art. 33 da Lei 4.591/64, tem validade de 180 dias. Se esse prazo vencer sem que as vendas tenham começado, o incorporador precisa revalidá-lo junto ao cartório, apresentando documentação atualizada antes de retomar a comercialização das unidades.

O que é o prazo de carência do art. 34 da Lei 4.591/64 e como ele deve ser formalizado?

É o período dentro do qual o incorporador pode desistir da incorporação, por exemplo se as vendas não atingirem o mínimo viável. A carência deve constar do registro e dos contratos; a desistência é formalizada em cartório e comunicada aos adquirentes, com devolução integral do que já foi pago.

O que a alínea 'p' do art. 32 exige do incorporador em relação às garagens do empreendimento?

Exige declaração expressa do número de vagas de garagem e dos locais de guarda de veículos já no Memorial de Incorporação, antes da venda de qualquer unidade. Essa exigência tem função estratégica clara: previne o tipo de litígio condominial mais comum, evitando disputa posterior sobre quantas vagas cada unidade tem direito.

O que acontece com o Memorial de Incorporação depois que a obra é concluída e o habite-se é obtido?

Concluída a obra e obtido o habite-se, a construção é averbada e as matrículas das unidades são individualizadas — cada casa passa a ter registro próprio. É o fim da vida útil do memorial e o nascimento registral de cada unidade autônoma do condomínio.