Capítulo 25. Entrega e Pós-Obra: Habite-se, Instituição do Condomínio e Individualização de Matrículas

Síntese: a entrega é uma sequência registral precisa: habite-se → CND da obra → averbação da construção → instituição e especificação do condomínio → abertura das matrículas individuais → convenção registrada → assembleia de instalação → vistorias e chaves → repasse. Depois dela, começa a garantia legal: 5 anos de solidez e segurança (art. 618 do CC) e os prazos da NBR 15.575.

A sequência da entrega

1. Habite-se (certificado de conclusão) emitido pela prefeitura após vistoria final — e vistoria do Corpo de Bombeiros conforme o PPCI.
2. Regularidade previdenciária da obra (CND/certidão da obra perante a RFB — requisito para averbar).
3. Averbação da construção na matrícula-mãe.
4. Instituição e especificação do condomínio (com base nos quadros NBR 12.721 do memorial): nasce juridicamente o condomínio de casas.
5. Abertura das matrículas individualizadas de cada unidade — o momento em que cada casa vira um imóvel autônomo, hipotecável e financiável.
6. Registro da Convenção de Condomínio (a minuta do art. 32, “j”, agora definitiva — quórum do art. 1.333 do CC) e assembleia de instalação: eleição de síndico, aprovação de orçamento, entrega das áreas comuns com inventário.
7. Vistoria de unidade com cada comprador (checklist assinado, prazo para reparos), entrega de chaves e do manual do proprietário e das áreas comuns (exigência da boa prática e da NBR 14.037/NBR 15.575).
8. Repasse bancário: compradores financiados assinam com o banco; o incorporador recebe o saldo. Documentação preparada com meses de antecedência (Capítulo 23) faz o repasse fluir em semanas, não semestres.

As garantias pós-entrega

• Art. 618 do Código Civil: nos contratos de empreitada de edifícios, o construtor responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra (materiais e solo). O prazo é de garantia; a pretensão indenizatória segue os prazos gerais do Código.
• CDC: vícios aparentes reclamáveis em 90 dias (bem durável) a partir da entrega; vícios ocultos, do momento em que aparecem.
• NBR 15.575: referências de vida útil e prazos de garantia por sistema (estrutura, vedações, instalações, impermeabilização) — adote tabela de garantias no manual do proprietário.
• Assistência técnica organizada: canal único de chamados, SLA de atendimento, registro de tudo. Pós-obra bem gerido é o funil de vendas do próximo lançamento — no alto padrão, o cliente seguinte é indicado pelo anterior.

O pós-obra como ativo estratégico

A entrega impecável fecha o ciclo que o marketing não alcança: matrícula individualizada rápida (o comprador pode revender/financiar de imediato), condomínio instalado funcionando, manual completo, assistência presente. Isso é o que transforma adquirentes em investidores da próxima SCP — o círculo virtuoso do incorporador de território.