PARTE IV — MANUAL PRÁTICO: DO TERRENO À ENTREGA DAS CHAVES

Capítulo 20. O Terreno: Prospecção, Due Diligence Dominial e a Opção de Compra

Destaques

Prospecção orientada a produto
A opção de compra: exclusividade sem capital
Due diligence dominial — o checklist

Síntese: terreno se compra três vezes: pela localização, pela matrícula e pelo licenciamento. A due diligence cobre a cadeia dominial (20 anos), certidões dos vendedores, restrições ambientais e urbanísticas. A opção de compra garante exclusividade durante o estudo — sem imobilizar capital.

Prospecção orientada a produto

A pergunta não é “que terreno está à venda?”, e sim “que produto esta praça demanda — e que terreno o viabiliza?”. No litoral catarinense, os filtros primários: cota e suscetibilidade a alagamento; orientação solar e ventos predominantes (nordeste/sul); vista e privacidade; distância caminhável de praia/serviços; zoneamento e índices (taxa de ocupação, gabarito, recuos); e pré-leitura ambiental (vegetação, curso d’água, dunas, APP aparente).

A opção de compra: exclusividade sem capital

Entre o interesse e a compra existe um instrumento subutilizado: a opção de compra (promessa unilateral com prazo), pela qual o proprietário concede exclusividade por 60-180 dias — período do EVTE, da due diligence e da consulta de viabilidade na prefeitura — mediante valor simbólico ou percentual abatível do preço. Sem ela, você gasta meses e dezenas de milhares de reais estudando um terreno que o vizinho compra no meio do caminho. Mantemos modelo próprio de opção para aquisição de terreno no acervo.

Due diligence dominial — o checklist

Sobre o imóvel: - [ ] Matrícula atualizada (certidão de inteiro teor, expedida há menos de 30 dias): titularidade, área, confrontações, ônus (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão), indisponibilidades. - [ ] Cadeia vintenária (20 anos — exigência do art. 32, “c”): transmissões íntegras, sem lacunas nem aquisições suspeitas. - [ ] Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias (ações que buscam recuperar a posse ou a propriedade do imóvel). - [ ] Situação perante o INCRA/SIGEF (se origem rural) e SPU (terrenos de marinha — comuns no litoral: verifique se há domínio útil/aforamento e o regime de foro e laudêmio). - [ ] IPTU/ITR quitados; eventual dívida ativa municipal.

Sobre os vendedores (pessoa física e jurídica, e sócios se PJ): - [ ] Certidões de distribuição cível, fiscal, trabalhista e criminal (Justiça Estadual e Federal) do domicílio e da situação do imóvel. - [ ] Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) e certidões fiscais (RFB/PGFN, estado, município). - [ ] Protestos (cartórios de protesto das praças relevantes). - [ ] Regime de bens e anuência do cônjuge; se PJ, atos societários e poderes de representação. - Por quê tanto rigor? Fraude à execução e fraude contra credores: a venda feita por devedor insolvente pode ser ineficaz perante credores — e o terreno da sua incorporação vira litígio.

Sobre o uso do solo: - [ ] Consulta de viabilidade na prefeitura (zoneamento, índices, usos permitidos). - [ ] Diretrizes ambientais preliminares (IMA/órgão municipal): APP, restinga, Mata Atlântica (Lei nº 11.428/2006), recursos hídricos. - [ ] Sondagem do solo (SPT) e levantamento planialtimétrico georreferenciado — antes da compra definitiva, se possível dentro do prazo de opção.

Estruturas de aquisição

Compra e venda direta pela SPE; promessa registrada com parcelas vinculadas a marcos (aprovação do projeto, registro do memorial); ou permuta (Capítulo 16). Em qualquer formato: escritura e registro em nome da SPE, com cláusulas resolutivas claras se os marcos de viabilidade não se cumprirem.

Perguntas frequentes sobre este capítulo

O que é a opção de compra de terreno e que vantagem ela oferece ao incorporador?

É uma promessa unilateral com prazo pela qual o proprietário concede exclusividade de 60 a 180 dias, mediante valor simbólico ou percentual abatível do preço. Ela garante tempo para EVTE, due diligence e consulta de viabilidade na prefeitura sem imobilizar capital nem risco de o terreno ser vendido a outro comprador.

O que é a cadeia vintenária na due diligence de um terreno?

É a exigência do art. 32, 'c', de analisar as transmissões do imóvel pelos últimos 20 anos, verificando se são íntegras, sem lacunas nem aquisições suspeitas. Faz parte do checklist dominial ao lado da matrícula atualizada, certidões de ônus reais e ações reipersecutórias.

Por que a due diligence exige certidões dos vendedores, e não só do imóvel?

Porque a venda feita por devedor insolvente pode configurar fraude à execução ou fraude contra credores, tornando-a ineficaz perante credores — e o terreno da incorporação vira litígio. Por isso se exigem certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais dos vendedores (pessoa física e jurídica) e de eventuais sócios.

Que cuidado específico a due diligence exige em terrenos de marinha no litoral catarinense?

A due diligence deve verificar a situação do terreno perante a SPU, checando se há domínio útil ou aforamento e qual o regime de foro e laudêmio aplicável — situação comum em terrenos de marinha no litoral catarinense, que distinguem esse tipo de área de um imóvel comum.