Capítulo 21. Projeto e Licenciamento em Santa Catarina: Prefeitura, IMA, Bombeiros e Concessionárias

Síntese: o caminho aprobatório do condomínio residencial catarinense passa por consulta de viabilidade, licenciamento ambiental (LAP → LAI → LAO, quando exigível), aprovação do projeto na prefeitura, PPCI no Corpo de Bombeiros Militar e viabilidades das concessionárias. Projeto autoral e licenciamento não são etapas sequenciais — são paralelas e iterativas.

O projeto como produto

No alto padrão, o projeto arquitetônico é o próprio produto: implantação que maximiza vista e privacidade de cada casa; orientação solar e ventilação cruzada; paisagismo nativo (restinga e Mata Atlântica como ativo estético, não obstáculo); infraestrutura enterrada (energia, dados, drenagem); e o caderno de especificações que sustentará o memorial descritivo (art. 32, “g”). Projete com o licenciamento na mesa — cada metro de APP respeitado no desenho é um mês a menos de exigência no órgão ambiental.

O rito de licenciamento típico

1. Consulta de viabilidade municipal (EVU): confirma uso, índices e diretrizes viárias para o condomínio. No condomínio de lotes (Capítulo 10), essa aprovação tramita na prefeitura como parcelamento do solo — por força da interface entre a Lei 13.465/2017 e a Lei 6.766/79 — com exigências de infraestrutura mínima e, conforme o município, caução ou garantia análogas ao loteamento, não apenas como projeto arquitetônico convencional.
2. Licenciamento ambiental — quando exigível (porte e localização definem, conforme as resoluções do CONSEMA/SC):
   • LAP (Licença Ambiental Prévia): atesta a viabilidade ambiental da concepção;
   • LAI (Licença Ambiental de Instalação): autoriza o início das obras conforme os projetos aprovados;
   • LAO (Licença Ambiental de Operação): autoriza a operação/ocupação. O órgão competente é o IMA ou o órgão municipal conveniado/licenciador, conforme o porte e o convênio local. Supressão de vegetação e intervenção em APP têm ritos próprios (Código Florestal — Lei 12.651/2012; Lei da Mata Atlântica — Lei 11.428/2006).
3. Aprovação do projeto arquitetônico/urbanístico na prefeitura: alvará de construção do condomínio e das casas.
4. PPCI — Projeto Preventivo Contra Incêndio, aprovado no Corpo de Bombeiros Militar de SC (normas de segurança contra incêndio estaduais; no residencial horizontal, hidrantes/reserva técnica e acessos conforme o porte).
5. Viabilidades das concessionárias: energia (CELESC ou permissionária local), água/esgoto (CASAN ou SAMAE municipal), e — diferencial de produto — fibra óptica.
6. Responsabilidade técnica: toda etapa com ART (CREA) ou RRT (CAU) recolhida — inclusive dos quadros da NBR 12.721. Assinar quadro técnico, memorial descritivo ou orçamento sem profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) configura exercício ilegal da profissão (Lei nº 5.194/1966) — risco real quando o incorporador é tentado a “economizar” o responsável técnico em projetos menores.

Gestão de aprovação como disciplina de projeto

Trate o licenciamento como um cronograma com caminho crítico, dono e follow-up semanal — não como espera. Protocolos completos (com todos os anexos exigidos na primeira entrega) tramitam em fração do tempo dos protocolos incrementais. E cultive a relação institucional: o incorporador que chega ao órgão com estudo ambiental sério e histórico de conformidade constrói um ativo intangível que nenhum concorrente improvisado alcança.