Perguntas Frequentes — Incorporação Imobiliária Residencial

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1. O que é incorporação imobiliária? É a atividade de promover e realizar a construção de edificações — inclusive conjuntos de casas — para venda total ou parcial de unidades autônomas, antes ou durante a obra (Lei nº 4.591/1964, art. 28, parágrafo único). Na prática: vender “na planta” com registro público prévio que protege o comprador.

2. Posso vender casas de um condomínio antes do registro do Memorial de Incorporação? Não. A negociação de unidades antes do arquivamento do Memorial no Cartório de Registro de Imóveis é ilegal e sujeita o infrator às sanções do art. 66 da Lei 4.591/64 (que remete à Lei nº 1.521/1951, dos crimes contra a economia popular), além da responsabilidade civil integral. A tipificação penal exata depende do caso concreto — para qualquer situação real, consulte um advogado.

3. O que é o Memorial de Incorporação? O dossiê completo do empreendimento — título do terreno, certidões, projeto aprovado, quadros de áreas da NBR 12.721, minuta da convenção de condomínio, certidão vintenária, entre outros (art. 32) — registrado na matrícula do terreno antes de qualquer venda. O registro vale 180 dias e é renovável (art. 33).

4. O que é patrimônio de afetação e por que ele protege o comprador? É o regime (arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64) que separa o terreno, a obra e as receitas da incorporação do patrimônio geral do incorporador. Esses bens não respondem por dívidas estranhas ao projeto e, em caso de falência do incorporador, não entram na massa falida — os compradores podem concluir a obra ou liquidar o patrimônio em seu benefício.

5. O que é o RET e qual a alíquota? O Regime Especial de Tributação (Lei nº 10.931/2004) permite à incorporação afetada pagar 4% da receita mensal recebida, englobando IRPJ (1,26%), CSLL (0,66%), PIS (0,37%) e COFINS (1,71%), em caráter definitivo. Exige memorial registrado, afetação averbada, inscrição da incorporação no CNPJ e opção formalizada na Receita Federal.

6. Qual a diferença entre SPE e SCP? A SPE é uma sociedade com CNPJ próprio criada para um único empreendimento — dá isolamento de riscos e recebe sócios formais. A SCP (arts. 991-996 do Código Civil) é um contrato sem personalidade jurídica: o sócio ostensivo (incorporador) opera tudo em seu nome e o sócio participante (investidor) aporta capital de forma reservada e participa dos resultados. A estrutura profissional típica combina as duas: SPE ostensiva + SCP com investidores.

7. O investidor de uma SCP pode ter retorno garantido? Não. A SCP é sociedade: o participante compartilha o risco do resultado. Prometer retorno fixo garantido descaracteriza o instrumento e, se a oferta for pública, pode configurar oferta irregular de valores mobiliários perante a CVM.

8. O que é permuta de terreno e quais os formatos? É a troca do terreno por contrapartida futura: na permuta física, o proprietário recebe unidades prontas do empreendimento; na financeira, recebe percentual da receita de vendas. Reduz o capital inicial do incorporador e exige contrato com garantias recíprocas e análise tributária específica.

9. Quanto o incorporador pode reter se o comprador desistir (distrato)? Pela Lei nº 13.786/2018: a corretagem integral mais cláusula penal de até 25% dos valores pagos — ou até 50% se a incorporação estiver submetida a patrimônio de afetação —, além de verbas de fruição e encargos previstos em lei.

10. Qual o prazo de tolerância para atraso na entrega da obra? Até 180 dias corridos além da data contratual, se previsto expressamente no contrato (Lei nº 13.786/2018). Ultrapassado, o comprador pode resolver o contrato com devolução integral ou exigir indenização por atraso.

11. O que é fração ideal? O percentual matemático do terreno e das áreas comuns vinculado a cada unidade autônoma, calculado conforme a NBR 12.721 e registrado no memorial. Define participação em despesas, votos em assembleia e a parcela do solo de cada casa.

12. Qual a diferença entre condomínio de casas, condomínio de lotes e loteamento? No condomínio de casas (Lei 4.591/64), vende-se a casa pronta e as vias internas são privadas. No condomínio de lotes (art. 1.358-A do Código Civil), vende-se o lote em condomínio e cada um constrói sob diretrizes. No loteamento (Lei 6.766/79), o solo é parcelado e as vias tornam-se públicas.

13. Quais licenças um condomínio residencial precisa em Santa Catarina? Em regra: consulta de viabilidade municipal, licenciamento ambiental quando exigível (LAP, LAI e LAO, pelo IMA ou órgão municipal), aprovação do projeto e alvará na prefeitura, PPCI no Corpo de Bombeiros Militar e viabilidades das concessionárias de energia, água e esgoto.

14. O banco pode tomar a casa de quem comprou de uma incorporadora endividada? Não, se o comprador cumpriu seu contrato: pela Súmula 308 do STJ, a hipoteca entre construtora e banco não tem eficácia perante os adquirentes.

15. O que é o CUB? O Custo Unitário Básico da construção (R$/m²), calculado mensalmente pelos Sinduscons estaduais com base na NBR 12.721. Serve de referência para orçamentos, correção de contratos de obra e para a avaliação de custo do memorial.

16. O que é VGV? Valor Geral de Vendas: a soma do valor de mercado estimado de todas as unidades do empreendimento. É a régua de receita do estudo de viabilidade (EVTE) e a base de percentuais como permuta e corretagem.

17. Como o incorporador atrai investidores de forma legal? Por negociação privada e reservada com investidores determinados (via SPE ou SCP), ou por oferta pública através de plataforma de crowdfunding registrada na CVM (Resolução CVM nº 88/2022). Oferta pública fora desses caminhos, ou com promessa de rentabilidade garantida, é irregular.

18. Quais garantias o comprador tem depois de receber a casa? Cinco anos de garantia de solidez e segurança da obra (art. 618 do Código Civil), prazos do Código de Defesa do Consumidor para vícios aparentes e ocultos, e as garantias por sistema construtivo referenciadas na NBR 15.575, detalhadas no manual do proprietário.

19. O que muda para a incorporação com a reforma tributária? PIS/COFINS/ICMS/ISS serão substituídos por CBS e IBS entre 2026 e 2033 (EC 132/2023 e LC 214/2025), com regime específico para operações imobiliárias: alíquotas reduzidas, redutores sociais para residencial novo e lotes, e regras de transição para incorporações em RET. Cada projeto novo deve ser simulado nos dois regimes.

20. O que é tokenização imobiliária? A representação digital, em blockchain, de direitos econômicos sobre um empreendimento (recebíveis ou participações). No Brasil, quando ofertada publicamente, é tratada como valor mobiliário (Parecer de Orientação CVM nº 40/2022) — a propriedade do imóvel, porém, continua nascendo apenas no Registro de Imóveis.